Prečítať článok:
Rýchlosť čítania:
Dňa 01.05.2014 nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Účelom zákona má byť rozvoj súkromného nájomného bývania. Ako je prezentované predkladateľmi, ich zámer bol motivovaný tým, že značná časť bytov postavených na predaj do osobného vlastníctva, je prázdnych. Vychádzajú z toho, že developer nemá záujem ísť do trhového nájomného bývania. Jedným z dôvodov, ktorý tomu bráni je aj jeho malá právna istota, ktorá sa prejavuje v nájomnom právnom vzťahu v jeho postavení, ako prenajímateľa.
Zákon upravuje nájomné vzťahy k bytom v rámci súkromného nájomného bývania. Podľa tohto Zákona nie je možné uzavrieť nájomnú zmluvu na byty sociálne, byty, ktoré boli financované zo Štátneho fondu rozvoja bývania, byty osobitného určenia, služobné a družstevné byty, byty vo vlastníctve obcí, krajov, Bratislavy, Košíc a ich mestských častí (§ 1 ods. 2 Zákona).
Zákon zavádza nový pojem, ktorým je „krátkodobý nájom“. Tento je definovaný ako nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe, ktorej nájom, vrátane jeho predĺžení, trvá najviac šesť rokov (§ 2 Zákona). Krátkodobý nájom bytu vzniká, uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi, za nájomné, byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok, predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.
Z praktického hľadiska bude dôležité podriadenie nájomnej zmluvy bytu pod príslušnú zákonnú úpravu. Zo znenia zákona vyplýva niekoľko určujúcich kritérií, ktoré budú vplývať na posudzovanie nájomnej zmluvy podľa tohto zákona. Prvým z nich je registračná povinnosť prenajímateľa podľa § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Navrhovateľ zákona argumentoval, že ak niekto bude dodržiavať zákon a bude prenajímať krátkodobo, a zároveň sa bude registrovať ako platiteľ dane z príjmu, tak bude môcť požívať aj väčšiu ochranu z pohľadu prenajímateľa, ktorú poskytuje tento Zákon.
Podľa ustanovenia § 3 ods. 5 zákona, ak prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť k dani z príjmu, zákon takéhoto prenajímateľa „vylučuje“ z pôsobnosti pre neho výhodnejšej právne úpravy zákona, a to konkrétne ustanovení týkajúcich sa výpovede a odstúpenia od nájomne zmluvy (§ 7 ods. 1 a 4 Zákona) a možnosti uplatnenia neplatného skončenia krátkodobého nájmu na súde za pre neho výhodnejších podmienok ( § 9 ods. 1 Zákona). Okrem toho, ak márne uplynie lehota na registráciu k dani z príjmu „postihuje“ zákon prenajímateľa tým, že na výpoveď nájmu bytu z jeho strany použijú ustanovenia § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka, ktoré sú v prípade nájomnej zmluvy, uzavretej podľa zákona, vylúčené a platia prísnejšie kritériá podľa Občianskeho zákonníka.
Druhým aspektom je subsidiárna pôsobnosť Občianskeho zákonníka na právne vzťahy založené zákonom, okrem presne vymedzených ustanovení, ktorých použitie je úplne vylúčené( § 10 ods. 2 Zákona). Sú to inštitúty právneho vzťahu založeného nájomnou zmluvou, ktoré sú podľa predkladateľa zákona oproti všeobecnej právnej úprave Občianskeho zákonníka flexibilnejšie upravené v zákone.
Najväčší podiel nájomných zmlúv predstavujú zmluvy uzavreté spravidla na rok, prípadne dva roky. Prijatá právna úprava bude preto permanentne používaným právnym predpisom. Cieľom zákonodarcu bolo dosiahnuť flexibilnejšiu právnu úpravu nájmu bytov, ktorá sa uzatvára na relatívne krátku dobu a práve pre tento charakter právnej úpravy má viesť k väčšiemu využívaniu nájomných právnych vzťahov voľných bytov. Medzi najvýraznejšie nóva patrí:
1) Zákon zveruje určenie výšky platieb, rozsah a spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako a prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a ostatných úhrad do výlučnej vôle zmluvných strán.
2) Zákon upravuje možnosť medzi zmluvnými stranami dohodnúť peňažnú zábezpeku , ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, a to z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia, z dôvodu spôsobenej škody, alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Doteraz mal prenajímateľ na zabezpečenie svojich pohľadávok z nájomného len záložné právo k hnuteľným veciam právo zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo (§672 Občianskeho zákonníka). Doteraz sa táto forma zábezpeky dohodla bez toho, aby boli podmienky jej dohodnutia bližšie upravené zákonom. Zákon umožňuje dohodnúť peňažnú zábezpeku až do výšky trojnásobku mesačného nájomného (§ 5 zákona). Podľa § 8 ods. 2 zákona je prenajímateľ oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie vyššie uvedených pohľadávok (inak uvedené v § 5 ods. 1 zákona).
3) Zákon presne špecifikuje v ustanoveniach § 6 a 7, jednak prípady skončenia nájmu, ale aj dôvody výpovede na strane prenajímateľa a nájomcu, ale aj dôvody odstúpenia od nájomne zmluvy.
4) Zavádza sa povinnosť nájomcu vypratať byt na vlastné náklady.
5) Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede, pričom účinky právneho úkonu smerujúceho ku ukončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté.
6) V prípade krátkodobého nájmu neprechádza takýto nájom v prípade smrti nájomcu na ďalšie osoby uvedené v ustanovení § 706 Občianskeho zákonníka.
7) Účinky odstúpenia od zmluvy a doručovanie, ktoré umožní využiť fikciu doručenia podľa § 46 Občianskeho súdneho poriadku.
8) Žaloba o neplatné skončenie nájmu a jej účinok na skončenie zmluvy
9) Zrušuje sa povinnosť poskytnutia bytovej náhrady.
